بسیار پیش آمده که پس از وضع قوانین مشارکت در ساخت و انعقاد قرارداد، به دلایلی نیاز به فسخ قرارداد فی مابین پیش می آید. مثلا بین شرکا اختلاف می افتد، یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمیکند و یا بسیاری موارد دیگر. هرچند هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند اما در صورت وجود یک سری شرایط، می توان این قرارداد را فسخ کرد.
برای پایان دادن و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، نیاز است نکاتی را برای آگاهی هرچه بیشتر از نحوه فسخ شراکت بدانید. ما در این مقاله از هلدینگ ساختمانی سپنتا، به این موضوع می پردازیم. با ما همراه باشید.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از 3 نوع قراردادهای مشارکت مدنی است. دو قرارداد دیگر عبارتند از: قرارداد مشارکت مدنی با بانک و قرارداد مشارکت مدنی خصوصی. همانطور که می دانید دو نوع دوم قراردادهای مدنی از موضوع بحث ما خارج است. اما بهتر است قبل از بررسی شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت یا هر نوع مشارکت مدنی، این نکته ی مهم را بدانید که:
در صورتی که در متن قرارداد حق فسخ ذکر شده باشد، می‌توانید اقدام به فسخ کنید و دادگاه فسخ را اعلام می‌کند. اما اگر در قرارداد فی مابین در مورد فسخ صحبت نشده باشد، دادگاه تشخیص می‌دهد که قرارداد فسخ شود یا نشود.
همانطور که میدانید هدف از مشارکت در ساخت و ساز، تامین هزینه های یک بنا بصورت اشتراکی بین مالک زمین و سازنده است. در این مسیر ممکن است اتفاقات و اختلافاتی بین مالکان و سازندگان پیش بیاید. اما آیا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به همین راحتی است؟
متاسفانه بسیاری از مالکان بخاطر تجربه کم، گمان می کنند اگر طرف مقابلشان یعنی سازنده به تعهدات خود عمل نکند، می توانند به راحتی و یکطرفه قراردادشان را فسخ کنند.
بدانید و آگاه باشید که شما تنها در شرایط ویژه ای می توانید قرارداد مشارکت را فسخ کنید زیرا:
قرارداد مشارکت، قراردادی لازم است و در قرارداد لازم هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارد، مگر تحت شرایط خاص
در ادامه به بررسی شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می پردازیم؛ فسخ این نوع قرارداد در دو حالت زیر امکان پذیر است:
- خیارات قراردادی
هنگامی که حق فسخ طرفین بطور صریح و بدون ابهام در قرارداد اشاره شود و یکی از طرفین با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کند. - خیارات قانونی
مواردی که برای فسخ قرارداد در قانون مدنی آمده است، خیارات قانونی هستند که برای اجرای آن باید دادگاه تصمیم بگیرد.
خیار شرط: درصورتی که در تنظیم این قرارداد مشخص شود که در مدت معینی طرفین حق فسخ دارند، در تنظیم قرارداد مشارکت به این حق فسخ پیش‌بینی شده، شرط خیار گفته می‌شود.
خیار مجلس: تا زمانی که هریک از طرفین عقد قرارداد، در جلسه عقد قرارداد حضور داشته باشند و متفرق نشده باشند، اختیار فسخ قرارداد وجود دارد.
خیار رویت: اگر مال مورد معامله با وصف فروشنده مطابقت نداشته باشد، خریدار حق فسخ دارد. مالک فروشنده و خریدار سازنده و سرمایه‌گذار در قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز است.
تخلف وصف: تعریف تخلف وصف در مقابل تعریف خیار رویت است.
خیار تدلیس: در صورتی که یکی از طرفین معامله ادعا کند که در معامله فریب خورده است باید اقدام به فسخ قرارداد کرد.
حق مالک برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که سازنده موارد زیر را رعایت نکند و در اجرای تعهدات خود کوتاهی کند، مالک می تواند برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند:
- عدم تعهد به برنامه زمانبدی
- واگذاری پروژه به شخصی دیگر (تحت هر عنوانی: وکالت، صلح، نمایندگی و …)
- عدم اجرای طرح های اجرایی، نقشه ها و …
- تاخیر در تجهیز کارگاه (وظایف سرپرست کارگاه)
حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده نیز در شرایطی می تواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت کند:
- عدم تحویل و تخلیه ملک
- عدم اعطای وکالت به سازنده برای پروسه اخذ پروانه
دیگر مواردی که ممکن است موجب شود یکی از طرفین تمایل به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشند، به شرح زیر است:
- فسخ به علت تخلف از شروط قرارداد
- فسخ به علت فوت سازنده
- فسخ به علت ورشکستگی سازنده
- فسخ به علت توقیف یا مصادره ملک
- فسخ به علت اتفاقات غیرمنتظره
این روزها با توجه به فشارهای اقتصادی، تمایل افراد، چه سازنده و چه مالک، برای مشارکت بالا رفته است. طی قراردادهای مشارکت در ساخت که بین مالک و سازنده بسته می شود، ممکن است اختلافاتی نیز پیش آید. بطور مثال؛ اگر ساخت‌وساز پیشرفت کرده باشد و مالک درخواست ابطال داده باشد و فسخ قرارداد از سوی دادگاه اعلام شود، هزینه‌های سازنده محاسبه و توسط مالک پرداخت می‌شود. همینطور در صورتی که مالک در تعهدات خود مثلا در تحویل ملک کوتاهی کند، قرارداد می تواند فسخ شود.
با مشاوره و کمک گرفتن از متخصصان ما در هلدینگ ساختمانی سپنتا بازار پر سود مسکن را با تهدیداتی چون فسخ قرارداد مشارکت در ساخت روبرو نکنید. و اگر هم نیاز مبرم به این فسخ بود، ما به شما کمک میکنیم تا با تنظیم یک قرارداد محکم از هرگونه ضرری دور بمانید.
