اولین اقدام در فرایند ساخت بنا، دریافت دستور نقشه شهرداری است. تمامی مجوزهای بعدی شما نیاز به دستور نقشه دارند بنابراین ابتدایی ترین کار اقدام برای دریافت دستور نقشه است که از طریق دفاتر الکترونیک شهرداری می‌توانید درخواست خود را ثبت کنید و تشکیل پرونده دهید. در ادامه این مطلب از هلدینگ ساختمانی سپنتا شرایط، مراحل و تمامی نکات مربوط به صدور دستور نقشه را شرح می‌دهیم و سوالات شما را در این زمنیه پاسخ خواهیم داد.
دستور نقشه چیست؟
دستور نقشه شهرداری سندی رسمی است که توسط شهرداری صادر می‌شود و به مالک یا نماینده قانونی او تحویل داده می‌شود تا مشخصات و ضوابط ساخت‌وساز یک بنا را تعیین کند. این سند اولین گام در فرآیند اخذ پروانه ساختمانی محسوب می‌شود و نحوه تهیه نقشه‌های معماری را بر اساس قوانین شهرسازی و طرح تفصیلی شهر مشخص می‌کند. هدف از صدور آن، جلوگیری از بی‌نظمی و آشفتگی در ساخت‌وسازهای شهری و اطمینان از رعایت استانداردهای شهرسازی است.
اطلاعات موجود در دستور نقشه
دستور نقشه معمولاً شامل موارد زیر است:
- شماره پرونده: کدی که برای شناسایی ملک در سیستم شهرسازی شهرداری استفاده می‌شود (مثلاً در تهران، رقم اول نشان‌دهنده منطقه است).
- تاریخ صدور: از این تاریخ، دستور نقشه به مدت 6 ماه اعتبار دارد و پس از آن، در صورت تغییر قوانین، ممکن است نیاز به تمدید یا صدور مجدد باشد.
- مشخصات ملک: شامل پلاک ثبتی، کد شناسایی، ابعاد سندی، ابعاد وضع موجود، و ابعاد پس از اصلاح (در صورت وجود اصلاحی مثل تعریض معبر).
- کاربری ملک: بر اساس طرح تفصیلی (مثلاً مسکونی، تجاری، اداری).
شاید علاقه مند باشید: صفر تا صد طراحی و نظارت و اجرای ساختمان
ضوابط ساخت
- سطح اشغال: درصدی از زمین که می‌توان ساخت (معمولاً 60% در مسکونی).
- تراکم مجاز: حداکثر زیربنای قابل ساخت.
- تعداد طبقات: تعداد طبقات مجاز روی همکف.
- میزان اصلاحی: بخشی از زمین که باید برای تعریض خیابان یا معابر عمومی واگذار شود.
- جانمایی بنا: محل دقیق قرارگیری ساختمان در زمین.
- پارکینگ: تعداد و نحوه تأمین پارکینگ مورد نیاز.
- توضیحات بر و کف: اطلاعاتی درباره سطح زمین و معابر اطراف.
مراحل صدور دستور نقشه
- تشکیل پرونده: مالک یا وکیل قانونی با ارائه مدارک (مثل سند مالکیت، شناسنامه، و فیش عوارض) به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه می‌کند و درخواست خود را ثبت می‌کند.
- بازدید: مأمور شهرداری از ملک بازدید می‌کند تا ابعاد و وضعیت موجود را بررسی کند.
- صدور: پس از تأیید طرح تفصیلی و ضوابط، دستور نقشه توسط شهرداری منطقه صادر و از طریق دفتر خدمات به مالک تحویل داده می‌شود.
برای تکمیل این مراحل بدون هیچ اشتباهی می‌توانید از مهندسین مشاور راهنمایی بگیرید تا در این فرآیند به شما کمک کنند.
نکات مهم!!
- اعتبار: اگر 6 ماه از تاریخ صدور بگذرد و اقدامی نشود، دستور نقشه منقضی می‌شود و باید دوباره درخواست شود.
- رضایت مالکان: برای صدور، همه مالکان (حتی با سهم اندک) باید رضایت دهند.
- اهمیت حقوقی: این سند بالاترین مرجع قانونی برای نحوه ساخت بنا است و توصیه می‌شود در قراردادهای خرید یا مشارکت، اخذ دستور نقشه جدید شرط شود.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن دستور نقشه
- سند مالکیت رسمی
اصل و کپی سند مالکیت تک‌برگ یا دفترچه‌ای (ثبت‌شده در دفتر اسناد رسمی).
اگر ملک قولنامه‌ای است، باید قولنامه محضری با کد رهگیری همراه با تأییدیه مالکیت ارائه شود (در برخی مناطق پذیرفته می‌شود). - کارت شناسایی مالک
کپی کارت ملی و شناسنامه مالک یا مالکان (همه صفحات).
اگر چند مالک وجود دارد، همه باید رضایت دهند یا وکالت‌نامه محضری ارائه شود. - فیش عوارض نوسازی و پسماند
رسید پرداخت عوارض سالیانه شهرداری (عوارض نوسازی) تا سال جاری.
در برخی موارد، تسویه بدهی‌های قبلی ملک هم لازم است. - فرم درخواست دستور نقشه
این فرم معمولاً در دفتر خدمات الکترونیک یا سامانه آنلاین در اختیارتان قرار می‌گیرد و باید تکمیل شود. - مشخصات ملک
آدرس دقیق ملک، شماره پلاک ثبتی (بخش و بلوک)، و کد پستی.
ارائه نقشه با مقیاس 1/2000 از ملک
فیش آب، برق و گاز از ملک
بیشتر بخوانید: نمونه قرارداد مهندسین مشاور ساختمان
مدارک در صورت وجود شرایط خاص
وکالت‌نامه محضری: اگر نماینده قانونی (مثلاً وکیل یا یکی از ورثه) به جای مالک اقدام می‌کند، وکالت‌نامه رسمی با ذکر اختیار برای امور شهرسازی لازم است.
مدارک وراثت: در صورت فوت مالک، گواهی انحصار وراثت و رضایت همه ورثه الزامی است.
مستندات اصلاحی: اگر ملک در طرح تعریض یا پروژه‌های شهرداری قرار دارد، ممکن است مدارک اضافی (مثل تأییدیه از طرح تفصیلی) بخواهند.
نکات مهم!!
ناقص بودن مدارک باعث تأخیر یا رد درخواست می‌شود. همچنین اگر عوارض معوقه داشته باشید، باید اول آن را پرداخت کنید. سعی کنید در قراردادهای مشارکت، اخذ دستور نقشه به نام مالک باشد تا از مشکلات حقوقی بعدی جلوگیری شود.
هزینه دستور نقشه
شهرهای بزرگ (مثل تهران):
- برای املاک کوچک (زیر 200 متر مربع): معمولاً بین 500 هزار تا 1.5 میلیون تومان برای تشکیل پرونده و صدور دستور نقشه.
- برای املاک متوسط (200 تا 500 متر مربع): حدود 1.5 تا 3 میلیون تومان.
- برای املاک بزرگ‌تر (بیش از 500 متر مربع): ممکن است 3 میلیون تومان به بالا باشد، به‌خصوص اگر نیاز به نقشه‌برداری UTM یا بررسی‌های اضافی باشد.
شهرهای کوچک‌تر یا روستاها: هزینه‌ها معمولاً کمتر است و بین 300 هزار تا 1 میلیون تومان متغیر است (در صورت صدور توسط بنیاد مسکن یا دهیاری).
نمونه دستور نقشه
فرق دستور نقشه با جواز ساختمان
دستور نقشه و جواز ساختمان دو مرحله مجزا در فرآیند ساخت‌وساز هستند که هر کدام نقش خاص خود را دارند. دستور نقشه سندی است که شهرداری صادر می‌کند و مشخصات کلی ساخت مثل تعداد طبقات، سطح اشغال، کاربری و میزان اصلاحی را تعیین می‌کند؛ این سند مثل یک راهنمای اولیه برای طراحی نقشه‌های معماری است، هزینه کمی دارد (حدود 500 هزار تا چند میلیون تومان)، 6 ماه اعتبار دارد و اولین قدم در ساخت محسوب می‌شود. اما جواز ساختمان مجوز رسمی و نهایی برای شروع عملیات ساخت (مثل گودبرداری یا بتن‌ریزی) است که پس از تأیید نقشه‌های اجرایی (بر اساس دستور نقشه) صادر می‌شود، هزینه‌اش بسیار بالاتر (ده‌ها تا صدها میلیون تومان بابت عوارض) و اعتبار آن 2 تا 4 سال است. به طور خلاصه، دستور نقشه برای طراحی و جواز برای اجراست؛ بدون اولی نمی‌توان دومی را گرفت.
بیشتر بخوانید: مهم ترین تفاوت های جواز ساخت و پروانه ساخت چیستند؟
دستور نقشه چه مدت اعتبار دارد؟
دستور نقشه شهرداری 6 ماه اعتبار دارد و اگر در این مدت اقدامی نکنید باید دوباره برای تمدید آن اقدام کنید.
چه اطلاعاتی در دستور نقشه است؟
دستور نقشه شامل تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال، کاربری ملک، تراکم ساختمانی، میزان اصلاحی (عقب‌نشینی)، ابعاد زمین و محل قرارگیری بنا است.
مسئول پیگیری دستور نقشه کیست؟
مسئول پیگیری دستور نقشه معمولاً مالک ملک یا وکیل قانونی اوست. در برخی موارد، مهندس معمار یا نماینده‌ای که از طرف مالک اختیار دارد نیز می‌تواند این کار را انجام دهد.
کامنتی ثبت نشده است