درصد مشارکت در ساخت

درصد مشارکت در ساخت، اولین موردی است که اگر قصد شراکت داشته باشید، ذهن شما را مشغول خواهد کرد. چه مالک باشید و چه سازنده در درجه اول به میزان سود خود در پروژه‌ی شراکتی فکر می‌کنید. از طرفی به دلیل رونق بازار مشارکت در ساخت در سال‌های اخیر، اقبال عمومی از این نوع سرمایه‌گذاری به شدت زیاد شده‌است و به همان نسبت مدعیان این امر هم افزایش یافته‌اند و به زبان عامیانه دست زیاد شده‌است.

از این رو بایستی به خوبی با نحوه محاسبه مشارکت در ساخت و میزان سهم مالک و سازنده آشنا باشیم تا با خیال راحت‌ وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی شویم. در این مقاله از هلدینگ ساختمانی سپنتا به ارائه‌ی بهترین فرمول‌ها برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت می‌پردازیم؛ با ما همراه باشید.

مشارکت در ساخت چند درصد است؟

در اوضاع اقتصادی کنونی، دیگر کمتر کسی پیدا می‌شود که هم مالک زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم برای ساختن بنا داشته‌باشد. صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی علاقه‌ی زیادی به عقد قراردادهای مشارکت نشان می‌دهند. اما موضوع مهم رعایت حقوق طرفین (مالک و سازنده) در این قراردادهاست. 
قبل از اینکه به بررسی درصد مشارکت در  ساخت بپردازیم تا از کلاهبرداری مشارکت در ساخت جلوگیری به عمل آید، چند مورد از مزایای مشارکت را که در مقاله قوانین مشارکت در ساخت نیز به آن اشاره شد، را یادآوری می‌کنیم:

• بهترین، ساده‌ترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی مشارکت در ساخت است.
• با تبدیل ساختمان‌های قدیمی به نوساز با روش مشارکتی می توان استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه و استحکام سازه را برای آن‌ها رعایت کرد.
• با گسترش پروژه‌های نوسازی ساختمان‌ها از طریق پروژه‌های مشارکتی، زیبایی ساختمان‌ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده‌ها نیز در بهترین وضعیت قرار می‌گیرد بسیاری از مشکلات شهری نیز از میان برداشته می شود.
• با اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.
•  صرفه‌جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک  یکی دیگر از مزایای پروژه های مشارکتی است.
• مشارکت امکان ساخت تعداد بیشتری واحد مسکونی را فراهم می‌آورد.
• با اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت می‌توان فضایی نو با متدها و استانداردهای روز دنیا داشت. 

اما مهمترین مزیت آن، درصد سود مشارکت در ساخت است؛ در یک قرارداد منصفانه، دو طرف در کوتاه مدت سود قابل توجهی خواهند داشت. برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت، اصول رایجی وجود دارد که در ادامه این مطلب به آن‌ها می‌پردازیم. به یاد داشته باشید که نوسان بازار مسکن و افزایش یا کاهش قیمت‌ها ممکن است هنگام عقد قرارداد سردرگمی‌هایی را به همراه داشته باشد و بایستی مبنای درصد را بر وضعیت روز قرار داد.

محاسبه درصد مشارکت در ساخت ساختمان عموماً بر اساس تعهدات مالی و منابع مورد استفاده در پروژه صورت می‌گیرد. در زیر روش‌هایی برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت ساختمان آورده شده است:

1. مساهمت مالی: یک روش معمول برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت ساختمان، تعهدات مالی شرکا است. در این روش، درصد مشارکت هر شریک بر اساس میزان مالی که در پروژه سرمایه‌گذاری کرده است تعیین می‌شود. به عنوان مثال، اگر شخص A 70٪ از هزینه‌های ساخت ساختمان را پرداخت کرده و شخص B 30٪ را پرداخت کرده باشد، درصد مشارکت آنها به ترتیب 70٪ و 30٪ خواهد بود.

1. مساهمت زمانی و توانمندی: در برخی موارد، می‌توان مشارکت را بر اساس میزان زمان، تلاش و توانمندی‌ها تعیین کرد. این رویکرد معمولاً در پروژه‌هایی با شرکایی که به عنوان نیروی کار در ساخت ساختمان فعالیت می‌کنند، مورد استفاده قرار می‌گیرد. به عنوان مثال، اگر شخص A به طور کلی 60٪ زمان و تلاشی را در ساخت ساختمان صرف کرده و شخص B 40٪ زمان و تلاش را صرف کرده باشد، می‌توان درصد مشارکت را به ترتیب 60٪ و 40٪ تعیین کرد.

1. قرارداد مشارکت: در برخی موارد، قرارداد مشارکت می‌تواند درصد مشارکت را به طور واضح تعیین کند. ممکن است قرارداد بیان کند که هر شریک چه درصد مالکیت را در ساختمان دارد.

در هر صورت، قبل از شروع پروژه ساخت ساختمان، مهم است که تمامی شرایط و قوانین مشارکت را با دقت بررسی کنید و هرگونه ابهامی را با شریکان خود بررسی کنید. همچنین، منصفانه است که در صورت تغییرات مهم در طول زمان، مانند افزودن شرکا جدید یا تغییرات در مساهمات مالی یا زمانی، تجدید نظر در درصد مشارکت صورت گیرد و قرارداد مشترک را به روز رسانی کنید.

 

محاسبه درصد مشارکت در ساخت

همانطور که در بالا اشاره شد، میزان سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، بستگی به نرخ نواسانات بازار مسکن دارد. در حال حاضر با در نظر گرفتن قیمت‌های کنونی مسکن (غالبا بالای متری 5 میلیون تومان) محاسبه درصد مشارکت در ساخت بصورت 60 به 40 انجام می‌شود. همچنین مبلغی نیز به عنوان بلاعوض در نظر گرفته می‌شود:

( ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) -(هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک)= مبلغ بلاعوض

 این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود. لازم به ذکر است که درصد مشارکت در ساخت می‌تواند با توجه به قیمت زمین و مصالح به صورت 50_50 و یا … نیز محاسبه شود.

نکتـــــه مهــــــم: چنانچه در قرارداد مشارکت نقش مالک را دارید و قرار است مبلغی بعنوان بلاعوض دریافت کنید، دریافت این مبلغ را به پس از صدور پروانه ساخت موکول کنید.

 

فرمول محاسبه درصد مشارکت

از آنجا که بهای املاک، دستمزد نیروی کار و متریال ساخت‌وساز در شهرهای مختلف کشور متغیر است، در اینجا تهران را مبنا قرار داده و با محاسبه درصد مشارکت را برای این شهر انجام می‌دهیم. سهم طرفین در پروژه‌های مشارکت در تهران معمولا 55 تا 60 درصد برای مالکان و 45 تا 50 درصد برای سازندگان در نظر گرفته می‌شود.

نکات مهمی که در محاسبه درصد مشارکت در ساخت باید به آن توجه کنیم

هرچند این فرمول، راهی برای محاسبه‌ی دقیق درصد مشارکت در ساخت است، اما باید در نظر داشته باشید که موارد متعددی می‌تواند روی خروجی آن تاثیرگذار باشد؛ مواردی چون متراژ زمین کلنگی، تراکم مجاز ملک، قیمت منطقه ای زمین، کیفیت ساخت پروژه و …

در ادامه به بررسی چند نکته‌ی مهم دیگر خواهیم پرداخت:

1. با توجه به مبلغ بلاعوض، قدرالسهم مالک می‌تواند کمتر یا بیشتر شود.
2. سازندگان خوش‌نام و معتبر، مبلغ کمتری به عنوان بلاعوض پرداخت می‌کنند.
3. به یاد داشته باشید که با توجه به تغییرات بازار مسکن ، توافق بین طرفین نیز ممکن است دستخوش تغییر شود.
4. حتما قبل از انعقاد قرارداد، تمامی بندها را به دقت مطالعه کنید و نسبت به عادلانه بودن آن مطمئن شوید.

---

درصد مشارکت در ساخت، متاثر از تغییر قیمت‌های ساختمان و آپارتمان‌هاست. متریال مورد استفاده و همینطور هزینه‌های لازم برای ساخت‌وساز نیز دائما در حال افزایش است؛ لذا نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت کار دشواری است.

متخصصان ما در هلدینگ ساختمانی سپنتا آماده ارائه مشاوره رایگان به مالکان و سازندگان و اطلاع از نحوه محاسبه درصد مشارکت است.