کمیسون مشارکت در ساخت چقدر است و چگونه محاسبه می‌ شود؟

کمیسیون مشارکت در ساخت، مثل بسیاری از معاملات دیگر در کشور ما به توافق و رضایت طرفین بستگی دارد؛ به خصوص در معاملاتی که اتحادیه نرخ مشخصی برای آنها تعیین نکرده است. اغلب مشاورین املاک هرچقدر بتوانند به طرفین معامله سود برسانند، به همان نسبت درصدی از آن سود را طلب می‌کنند.

مبلغ کمیسیون در حالات مختلف، متفاوت است. مثلا این مبلغ، هنگامی که مشاور برای مشتری خانه‌ای خریداری می‌کند کاملا با حالتی که سازنده‌ای برای ملک پیدا می‌کند، فرق خواهدداشت. در این مقاله از هلدینگ ساختمانی سپنتا به بررسی این موضوع و نحوه محاسبه صحیح کمیسیون مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

 

کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟ حق کمیسیون مشارکت در ساخت

در قانون ما، عقود بخه دو دسته کلی  عقود معین و عقود نامعین تقسیم می‌شوند. مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه جزء عقود معین هستند، در حالیکه مشارکت در ساخت جزء عقود نامعین می‌باشد. به این ترتیب تعیین میزان کمیسیون در پروژه‌های مشارکت در ساخت، با توجه به نواسانات قیمت بازار مسکن با ابهام و تردید زیادی روبروست. از این رو در اکثر موارد مبنای کمیسیون مشارکت در ساخت (Construction participation commission) به موارد زیر بستگی دارد:

• وصغیت روز در ساخت و ساز
• میزان خدماتی که مشاور به طرفین قرارداد می‌­دهد

با این وجود برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت و ساز، اصول رایجی وجود دارد که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم. 

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت 

همانطور که قبلا اشاره کردیم، در بسیاری از موارد پرداخت مشارکت در ساخت تهران بر عهده سازنده است و از آنجا که از طرف اتحادیه مبلغ مشخصی به این موضوع تخصیص داده نشده، این کمیسیون بصورت درصدی از سود سازنده محاسبه می‌شود. 
پس قدم اول برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت، دانستن نحوه‌ی محاسبه سود سازنده در این نوع قراردادهاست.

محاسبه سهم سازنده و مالک از مشارکت در ساخت

واضح است که قیمت ملک در پروژه‌های مشارکت مثل پروژه های انفرادی بر اساس  قیمت منطقه و ارزش روز زمین و بازار مسکن برآورد می‌شود و درصد هزینه های ساخت از ارزش ملک مورد نظر سهم سازنده خواهد بود: 

 ارزش ملک÷هزینه های ساخت = سهم سازنده

عرف بر این است که سهم سازنده از مشارکت 40 درصد و سهم مالک 60 درصد در نظر گرفته‌شود. 

محاسبه مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت

علاوه بر قدرالسهم مالک، مبلغی به عنوان بلاعوض در ابتدای پروژه از سوی سازنده به مالک داده می‌شود:

( ارزش کارشناسی شده ملک×قدرالسهم سازنده) -(هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک)= مبلغ بلاعوض

 

و در نهایت سود سازنده به این صورت محاسبه می‌شود:

 مبلغ بلاعوض- هزینه های ساخت – قدر السهم سازنده = سود سازنده

 

---

---

مبلغ کمیسیون باید قبل از عقد قرارداد با طرفین توافق شود.

---

---

 

کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟

کمیسیون مشارکت در ساخت بطور قانونی بر عهده دو طرف معامله است. اما معمولا بصورت کامل از طرف سازنده پرداخت می‌شود. مالکین بر این باورند که کمیسیون جزئی از هزینه‌های بعد از قرارداد است و چون تمام هزینه های قرارداد و بعد از قرارداد مشارکت بر عهده سازنده است، کمیسیون نیز مشمول همین قاعده می‌شود.

عده‌ای دیگر نیز بر این باورند که چون مشاور برای سازنده، ملک پیدا کرده‌است؛ مبلغ کمیسیون نیز باید توسط وی پرداخت شود. از آنجا که در بسیاری از مناطق تهران و شهرهای دیگر ملک کلنگی خیلی کم است و سازده فراوان،(نسبت تعداد سازندگان به مالکین بسیار بیشتر است) و واسطه هم تامین کننده زمین است، در این شرایط حق الزحمه را باید از سازنده طلب کند.

 

نکتــــــه مهــــــم: وکلا بر این عقیده هستند که اگر مشاوری فقط از سازنده کمیسیون بگیرد، به احتمال زیاد سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت حقوق بیشتری دارد و قرارداد به نفع سازنده خواهد بود. 

 

برای دریافت چه خدماتی کمیسیون مشارکت در ساخت پرداخت می‌کنید؟

می‌توان گفت که مشاور املاک می‌تواند در موارد زیر از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت کمیسیون دریافت کند:

1. معرفی سازنده قابل اعتماد به مالک جهت اجرای پروژه: مشاور املاک می‌تواند به عنوان واسطه‌ای بین مالک و سازنده عمل کند و سازنده‌ای را که دارای تجربه و کارکرد قابل قبول برای اجرای پروژه مشارکت در ساخت است، به مالک معرفی کند.

2. پیدا کردن زمین مناسب برای مشارکت با سازنده: در صورتی که زمینی که مالک در نظر دارد در آن مشارکت کند، مناسب نباشد، مشاور املاک می‌تواند به دنبال یافتن زمین مناسب باشد و آن را به سازنده معرفی کند.

3. تنظیم دقیق تعهدات مالک نسبت به سازنده: مشاور املاک می‌تواند در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات مالک را به نحوی تنظیم کند که منافع سازنده حفظ شود.

4. تنظیم دقیق تعهدات سازنده نسبت به مالک: مشاور املاک می‌تواند در تنظیم تعهدات سازنده نسبت به مالک نقش داشته باشد تا منافع مالک در این قرارداد حفظ شوند.

5. محاسبه سهم مالک و سازنده: مشاور املاک می‌تواند در محاسبه و تعیین سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت کمک کند و این امر ممکن است به عنوان یک مسئله پیچیده محسوب شود.

اگر مشاور املاک یک سازنده با تجربه و کارآزموده را برای پروژه مشارکت در ساخت به مالک معرفی نکند، ممکن است مالک در ادامه پروژه با مشکلاتی مواجه شود. بنابراین، معرفی یک سازنده با سابقه قوی و تجربه می‌تواند برای مالک بسیار ارزشمند و مفید باشد.

همچنین، باید توجه داشت که هر زمینی برای مشارکت در ساخت مناسب نیست. همچنین، در اکثر شهرهای ایران تعداد زمین‌های مناسب برای ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است. بنابراین، پیدا کردن زمین مناسب برای مشارکت و

چرا در قانون مشارکت در ساخت تکلیف کمیسیون آن مشخص نشده است؟

در قانون مشارکت در ساخت، تکلیف کمیسیون مشخص نشده است زیرا این قانون بیشتر به موضوعات مربوط به تقسیم واجدین شرایط در ساخت و ساز می‌پردازد. تکلیف کمیسیون وظایف و صلاحیت‌هایی است که به آنها اختصاص داده شده و در قوانین و مقررات مربوط به کمیسیون مشارکت در ساخت تعیین می‌شود. این وظایف و صلاحیت‌ها ممکن است براساس نیازها و شرایط خاص هر کمیسیون تعیین شود و در قوانین جداگانه‌ای قرار نگیرد.

هر کمیسیون مشارکت در ساخت ممکن است وظایف متفاوتی داشته باشد که بستگی به نوع پروژه و شرایط محیطی و قانونی دارد. به عنوان مثال، کمیسیون مشارکت در ساخت می‌تواند مسئولیت‌هایی مانند تعیین قوانین و ضوابط مربوط به مشارکت در ساخت، بررسی نقشه‌ها و مستندات پروژه، ارزیابی صلاحیت و تجربه شرکت‌ها، نظارت بر پیشرفت پروژه و تحویل نهایی آن و … را داشته باشد.

بنابراین، در قانون مشارکت در ساخت تکلیف کمیسیون به صورت کامل مشخص نشده است و بستگی به شرایط و ضوابط هر کمیسیون دارد. این امر به منظور اعطای انعطاف بیشتر به کمیسیون‌ها برای انجام وظایف خود و تعیین صلاحیت‌های لازم است.

سخن آخر؛ کمیسیون مشارکت در ساخت

در چندسال اخیر، قراردادهای مشارکت در ساخت با استقبال خوبی از سوی مالکین زمین‌ها و خانه‌های کلنگی و همینطور سازندگان روبرو شده است. در صورتی که این نوع پروژه‌های شراکتی با رعایت حقوق طرفین معامله و به درستی پیش رود، سود قابل قبولی هم برای مالکین، هم برای سازنده و هم برای مشاور به عنوان حق کمیسیون مشارکت در ساخت خواهد داشت.
به این منظور بهتر است قبل از اقدام به عقد قرارداد حتما با تبعات قوانین مختلف آن آشنا شوید تا به نتایج مورد نظر خود برسید. متخصصان ما در هلدینگ سپنتا آماده ارائه‌ی مشاوره رایگان در این زمینه هستند. فرصت را از دست ندهید.