نحوه قیمت گذاری زمین – عوامل موثر بر قیمت زمین مسکونی و تجاری

نویسنده : مهندسین مشاور سپنتا موضوع : سازه, معماری بدون دیدگاه

انتخاب زمین مناسب، یکی از فاکتورهای مهم در ساخت و ساز است. شاید اینطور به نظر برسد که سازنده ی بنا تنها با توجه به موقعیت مکانی یک ملک یا زمین آن را قیمت گذاری می کند و نحوه قیمت گذاری زمین فقط به همین مورد بستگی دارد.
 در این مقاله تلاش کرده ایم تا  مواردی را که در نحوه قیمت گذاری زمین موثر است را روشن کرده  تا بتوانید قیمت واقعی یک ملک را تخمین بزنید. پس با هلدینگ ساختمانی سپنتا همراه باشید.

انواع زمین بر حسب کاربری

قیل از اینکه به موارد تعیین کننده در نحوه قیمت گذاری زمین بپردازیم، بایستی این مطلب را یادآوری کنیم که اولین نکته در این زمینه نوع کاربری زمین است. ما در این مقاله به دو نوع مسکونی و تجاری خواهیم پرداخت.

  • مسکونی
  • تجاری یا بازرگانی
  • صنعتی
  • استحفاظی

    *منظور از کاربری استحفاظی، کاربری هایی همچون بهداشتی، تفریحی، محیط زیستی و … است.

انواع زمین و کاربری آن

عوامل موثر در نحوه قیمت گذاری زمین (مسکونی) – زمین مسکونی

  • رونق خرید و فروش

چیزی که در این سال‌ها بیشترین تاثیر را در قیمت زمین داشته است، پیشرفت بازار مسکن بوده است. یعنی بدون توجه به موقعیت مکانی، در یک بازه ی زمانی بازار راکد بود و نرخ قیمت زمین ثابت و بدون تغییرات شدیدی بود و در یک بازه ی زمانی دیگر، برعکس.
عاملی که موجب رونق بازار شده است، گسترش حوزه ی شهری در سال های اخیر است.

  • شرایط سند

برای خرید یا فروش یک زمین باید در ابتدایی‌ترین مرحله به این نکته توجه داشت باشید که آیا زمین دارای سند است یا خیر؟
همانطور که حتما می دانید برخی زمین ها ، سند قولنامه ای دارند و به همین دلیل قیمتشان پایین است. بسته به نوع سند(شخصی، اوقافی، تعاونی و …) نحوه قیمت کذاری زمین متفاوت خواهد بود.
برای آشنایی با انواع سند، توجه شما را به موارد زیر جلب می کنیم:

– سند تک‌برگ

– سند منگوله‌دار

– سند ملکی شش‌دانگ

– سند قولنامه‌ای

– سند شورایی

– سند ملکی بن چاق

– سند ملکی مشاع

– سند اوقافی

– سند ملکی عرصه و اعیان

– سند ملکی وکالتی

– سند ملکی تفکیکی

– سند ملکی رهنی

 

  • متراژ زمین

بدیهی است که متراژ زمین با قیمت آن رابطه مستقیمی دارد. متراژ بالاتر، هزینه بالاتر و ارزش بیشتر!
البته این موضوع هم مانند بسیاری موارد استثناعاتی دارد، بطور مثال؛ در محله های فقیرنشین ممکن است مالک  زمینی با متراژ بالا، مجبور شود قیمت ملک را کاهش دهد تا به فروش برسد.

 

  • منطقه جغرافیایی

شهرت یک منطقه عاملی مهم در قیمت زمین های آن منطقه به شمار می رود.همچنین فاصله زمین از گسل های زلزله، نوع خاک زمین زمین و موقعیت قرارگیری ملک نسبت به مسیرهای شهری از جمله فاکتورهایی است که بر قیمت زمین اثر می‌گذارد.

  • فرم زمین

برخی زمین ها قناسی دارند و در معماری و طراحی بنا محدودیت هایی ایجاد می کنند. لذا زمینی که فرم مناسبی دارد قیمت بالاتری هم خواهد داشت.

  • چندبر بودن زمین

زمینهای چند بر مثلا دو نبش، ارزششان بیشتر است. به دلیل اینکه هنگام ساخت دست طراح و سازنده بازتر است و دسترسی ها آسانتر، با قیمت های بالاتری معامله می شوند.

  • ارتفاع ساختمان

نحوه قیمت گذاری زمین ارتباط تنگاتنگی با ارتفاع ساختمانی که قرار است روی آن بنا شود، دارد. تعداد طبقات و محدودیت های آن ارزش زمین را مشخص می کند. هرچه طبقات بیشتری روی یک تکه زمین قابل اجرا باشد، ارزش آن نیز بالاتر خواهد بود.

  • زیربنای یا تراکم زمین

باید توجه داشته باشید که زمین هایی با تراکم پایین وجود دارند که طبق قوانین خاصی مثلا در یک زمین بزرگ که میلیاردها تومان ارزش دارد، بایستی 250 متر حیاط، پارکینگ و … اختصاص یابد.
بنابراین یکی از موارد مهم در نحوه قیمت گذاری زمین، تراکم آن است.

  • تفکیک زمین

یکی از مواردی که کمتر به آن اشاره می شود، چگونگی تفکیک زمین است. تفکیک زمین یعنی حداقل اندازه قطعات، ایجاد و تناسب آنها.
برای توضیح این مورد مثالی را بررسی می کنیم. فرض کنید زمینی 1000 متری وجود دارد که پس از طی مراحل اداری و قانونی مجوز تفکیک به قطعات 200 متری را اخذ کرده باشد، ارزش بیتری دارد نسبت به اینکه مجوز تفکیک زمین قطعات 300 متری باشد.

  • طرح های شهری

طرح های شهری نقش بسیار تعیین کننده ای در نحوه قیمت گذاری زمین دارند. سه طرح کلی وجود دارد: موضعی / موضوعی / تفصیلی
قرارداشتن زمین در هر کدام ازین طرح ها می تواند ارزش زمین را افزایش یا کاهش دهد.

 

در کشور ما، خــــرید زمیــــــن  یکی از سرمایه‌گذاری‌های کم ریسک است و طرفداران زیادی دارد.

عوامل تعیین قیمت زمین

 

قیمت زمین چگونه تعیین میشود – نحوه قیمت گذاری زمین مسکونی

نحوه قیمت گذاری زمین یا ملک به صورت زیر است:

هزینه های ساخت – {(متراژ آپارتمان*قیمت روز آپارتمان نوساز*موقعیت ملک)/ضریب سود} = ارزش کل زمین
{مدت پروژه (سال) *نرخ سود مورد انتظار / ۱} = ضریب سود

قیمت گذاری زمین مسکونی

عوامل موثر در نحوه قیمت گذاری زمین تجاری

عوامل تاثیرگذار بر قیمت گذاری زمین تجاری با زمین مسکونی مشترکات زیادی دارد؛ که در ادامه به برخی آنها اشاره می کنیم:

  • بر یا عرض زمین تجاری
  • متراژ زمین
  • دونبش بودن
  • موقعیت مکانی آن نسبت به خیابان اصلی
  • موقعیت مکانی آن نسبت به بورس عرضه کالا یا خدمات

قیمت گذاری زمین تجاری

 

نسبت قیمت زمین به آپارتمان

در سالی که گذشت، قیمت هر متر مربع زمین(یا خانه کلنگی) رشد 175 درصدی داشت. در حالی که قیمت هر متر مربع آپارتمان 110 درصد رشد کرد.
*این آمار توسط سازمان آمار کشور ارائه شده است.

ارزش و اهمیت زمین های شهری دلایل متعددی دارد. اما بخش عظیمی از این اهمیت به دلیل دو ویژگی منحصربه‌فرد زمین های شهری است: کمیاب بودن و غیرقابل انتقال بودن.
غیرمنقول بودن زمین شهری از این جهت خاص تر است که شاید شما بتوانید یک واحد صنعتی را در هر جایی احداث کنید و بازدهی و ارزش و تولید یکسانی داشته باشید. اما نمیتوان یک مغازه یا آپارتمان و حتی ویلا را در هر منطقه ای ساخت.

 قیمت زمین و اپارتمان نسبت به هم

متاسفانه در آشفته بازار مسکن، بسیاری با قیمت گذاری های نامتعارف هم موجب سردرگمی افراد شده و هم تورم این بازار دامن می زنند.
لذا اگر نحوه قیمت گذاری زمین با معیارهایی که در بالا به آن پرداخته شد، انجام شود می‌توان محدوده قیمتی را به راحتی تخمین زد و از سوء استفاده های احتمالی اجتناب کرد.
برای اطلاعات تکمیلی با کارشناسان هلدینگ ساختمانی سپنتا در تماس باشید و از مشاوره رایگان ما استفاده کنید.

02166004175