برای ساختن یه خانه رویایی و ساخت و ساز پایدار، تنها داشتن زمین آن کافی نیست. تقریبا نیمی از قیمت یک واحد مسکونی صرف خرید مصالح و ساخت خانه میشود؛ پس همکاری و رعایت قوانین مشارکت در ساخت هم برای سازنده و هم برای صاحب زمین مفید است و موجب رونق ساختمان‌سازی میشود.
سازنده برای ساخت نیاز به خرید زمین دارد و ازطرفی صاحب زمین نیز نیاز به سازنده‌ای متخصص و متعهد دارد. در این حالت و با در نظر گرفتن عرف مشارکت در ساخت، مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحدهای مسکونی بر می‌دارد.
در این مقاله که توسط کارشناسان هلدینگ ساختمانی سپنتا تنظیم شده، کوشش می‌کنیم شما را با قانون مشارکت در ساخت و مزایا و معایب آن و همینطور نکاتی که باید حتما در این نوع مشارکت بدانید، آشنا کنیم.
مشارکت در ساخت چیست؟ قوانین مشارکت در ساخت خانه – خطرات مشارکت در ساخت
یکی از قراردادهای حوزه‌ی پیمانکاری و ساخت و ساز، قرارداد مشارکت در ساخت است که بین دو طرف معامله در پروژه های تجاری و مسکونی تنظیم و امضا می شود. در موارد بسیاری، مالک یک زمین پول کافی برای ساخت یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری را ندارد و با تکیه بر قوانین مشارکت در ساخت، این روش محبوب را پیش می‌گیرد.
در این نوع همکاری، مالک از خدمات یک شرکت پیمانکاری استفاده می‌کند و در نهایت، طبق قرارداد درصدی از سود پروژه به وی تعلق می‌گیرد. بهتر است برای جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری مشارکت در ساخت با مفاهیم آن آشنا باشید. همچنین نکات مهم در مورد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را بدانید تا دچار ضرر مالی و زمانی نشوید.
در ادامه به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت، انواع مشارکت در ساختمان و بایدها و نبایدهای ساخت و ساز خواهیم پرداخت و با در نظر گرفتن این امر که مشارکت در هر کار و پروژه ای مزایا و معایب خاص خود را دارد، از خطرات مشارکت در ساخت در کنار مزایای آن سخن خواهیم گفت.
مشارکت در ساختمان سازی به معنای همکاری بین دو یا چند شخص با هدف ساخت یک ساختمان است. این همکاری ممکن است به صورت مالکیت مشترک، شراکت در سود و زیان، تقسیم کار و یا هر روش دیگری صورت گیرد. قوانین مشارکت در ساخت توسط قانونگذاران و نهادهای مربوطه در هر کشور مشخص شده است. در بسیاری از کشورها، این قوانین شامل مقرراتی در مورد ثبت نام شرکت های ساختمانی، تعیین مسئولیت های مالی و حقوقی، و تعیین حداکثر تعداد شرکای ممکن در یک پروژه مشترک است.
در ایران، قوانین مشارکت در ساخت شامل مقرراتی در مورد تعیین تعداد و نوع شرکای ممکن در یک پروژه، تعیین حقوق و تعهدات شرکا، رعایت نکاتی مانند احترام به حقوق همسازی و تعهدات بدهی، و تعیین روش تصمیم گیری در مورد اجرای پروژه است. در هر صورت، قوانین مشارکت در ساخت با هدف محافظت از حقوق و تعهدات شرکا و جلوگیری از بروز اختلافات بین آنها و همچنین ایجاد یک فضای باز و شفاف برای همکاری در ساختمان سازی تدوین شده اند.
مشارکت در ساخت چگونه است؟
در مشارکت ساخت، ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است. به همین دلیل چون چند نفر در یک پروژه دخیل هستند بایستی برای تدوین قرارداد دقت زیادی صورت گیرد؛ مثلا باید مطمئن شد که شخصی که ملک را آورده صاحب ملک باشد. سند ملک، آورده طرفین، مدت زمان پروژه، میزان سود و زیان، ضمانت اجرا، هزینه های اداری، درصد مشارکت در ساخت و بسیاری موارد دیگر بایستی مورد توجه قرار گیرد. با ما همراه باشید تا شما را با قوانین مشارکت در ساخت و ساز آشنا کنیم.
قوانین قرارداد مشارکت در ساخت – مشارکت ساخت و ساز
تنظیم یک قرارداد معتبر بر پایه‌ی قوانین مشارکت در ساخت یکی از مهمترین جنبه‌های این فعالیت مشارکتی است؛ چراکه در مشارکت در ساخت صاحب زمین با شرکت یا هلدینگ ساختمانی بطور مستقیم در ارتباط است.
در این قرارداد هیچکدام از طرفین بدون رضایت طرف مقابل حق خروج از قرارداد را ندارند؛ مگر آن که در متن قرارداد، حق فسخ برای یکی از آن ها یا هردوی آنها پیش بینی شده باشد.
“مشارکت ساخت و ساز: سرمایه گذاری مشترک برای ساخت آپارتمان بین مالک یا مالکین از یکسو و مجری یا مجریان از سوی دیگر که گروه اول زمین و گروه دوم هزینه ها را تقبل می نمایند.”
از آنجا که تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت صرفاً به جنبه‌های مالی یک پروژه باز نمی‌گردد، لازم می دانیم به بررسی نکات مهم درباره قانون مشارکت در ساخت بپردازیم.
قوانین مشارکت در ساخت در هر کشور می‌تواند متفاوت باشد ولی در کل این قوانین شامل موارد زیر میشود:
– قانون تعیین شرایط شراکت در ساختمان (در بسیاری از کشورها)
– قانون حقوقی برای صدور قرارداد مشارکت در ساخت (در بسیاری از کشورها)
– قوانین مالیاتی جهت محاسبه مالیات برای پروژه‌های مشارکتی
– قانون حقوقی یا عرفی مربوط به اجرای قرارداد، این شامل قوانین مربوط به نحوه حل اختلافات و تعیین مسئولیت های مالی و حقوقی است.
در ایران، قوانین مشارکت در ساخت شامل مواردی همچون:
قانون مشارکت در ساخت: قانون تعیین شرایط شراکت در ساختمان
قانون مشارکت در ساخت: قانون اجرای اسناد رسمی و دفتری
قانون مشارکت در ساخت: قانون جذب سرمایه گذاری خارجی
قانون مشارکت در ساخت: قانون مالیات بر ارزش افزوده
قانون مشارکت در ساخت: قانون اجرای دادگاه‌ها
است.
نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
- بایستی از صحت ادعای صاحب ملک مطمئن شوید یا آن شخص ثابت کند که اجازه این کار را دارد.
- ملک باید سند رسمی داشته باشد.
- مبالغی که دو طرف با آن سرمایه گذاری میکنند، بایستی به طور کامل مشخص شود.
- مدت زمان کار باید مشخص شود.به این منظور باید کار ساخت را مرحله بندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری، تاریخ دقیق اسکلت‌بندی، تاریخ دقیق و روز سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی.
- میزان سود و زیان باید تعیین شود.
- بایستی یک ضمانت اجرایی وجود داشته باشد که اگر طرفین به تعهداتشان عمل نکنند، اجرا شود.
- در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
-
بعد از امضای قرارداد به سازنده، وکالت غیرضروری ندهید. تنها در صورت نیاز، جهت انجام امور اداری می توانید به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید.
نکته‌ی مهم در شروع مشارکت در ساخت و ساز، انتخاب سازنده مشارکت در ساخت است.
ضروری است که فرد معتمد و درستی انتخاب شود و قرارداد هم به صورت دقیق تنظیم شود و تمام جوانب درنظر گرفته شود.
- سازنده‌ای که برای کاهش هزینه ها از مصالح بی کیفیت استفاده می کندپس حتما لیست متریال مشارکت در ساخت را آماده و امضا کنید.
- پروژه را در نیمه رها کند و به تعهدش در مورد تحویل به موقع عمل نکند.
- سازنده ای که به تعهدش در مورد ساخت ملک با ویژگی های مورد توافق عمل نکند و در نهایت ساختمانی بی کیفیت تحویل دهد.
مقاله کمیسون مشارکت در ساخت چقدر است و چگونه محاسبه می شود؟ که در راستای نکات مهم مشارکت در ساخت است، را از دست ندهید.
همسایه در قرارداد مشارکت در ساخت
در بسیاری موارد افراد ساکن در یک آپارتمان تصمیم به مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی خود دارند. این شراکت در ساختمان های کلنگی بسیار اتفاق می افتد. در این حالت افراد در انتخاب شرکای خود انتخابی ندارند و هر کس با تجربه، پیش زمینه و مشغله های خودش در این قرارداد مشارکت خواهد داشت. همین امر محاسبه قدرالسهم و دیگر موارد مربوز به مشارکت ساخت را سخت می کند.
به این ترتیب در اولین قدم، همسایه ها جهت انجام قرارداد مشارکت در ساخت توافقنامه ای مابین خودشان است امضا می کنند که در آن سهم افراد، نمایندگان و حدود اختیارات ایشان و شرایط کلی قرارداد مشخص شده باشد. با تنظیم قراردادی محکم، از بروز مشکلات و حوادث ناگوار در پروژه خود جلوگیری کنید.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت – قرارداد مشارکت – انواع مشارکت در ساخت
در این نوع قرارداد همچون قراردادهای دیگر عمرانی و پیمانکاری، انواعی وجود دارد که بنا به شرایط دو طرف یکی از آنها انتخاب و مورد توافق قرار می گیرد:
- ممکن است طرف اول زمین را ارائه دهد و نفردوم هزینه های ساخت را به عهده بگیرد. در این حالت ممکن است قیمت زمین و ما به ازای آن در بیعنامه ذکر نشود و فرد سازنده تعهد دهد که بنایی با مشخصات موردنظر که طرفین در مورد آن توافق کرده اند در همان زمین اول بسازد و بعد از آن طرفین در آن شریک شوند.
- در یک حالت دیگر ممکن است طرفین توافق کنند که عملیات به صورت مرحله‌ای در هر بخش که انجام شد بر اساس توافق از قبل تعیین شده یک سهم از زمین منتقل شود. برای مثال طرفین توافق کنند که بعد از اتمام اسکلت بندی یک دانگ منتقل شود. در این حالت توافق میشود که انتقال‌دهنده پس از انجام کار برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
- سومین حالت این است که طرفین قرار بگذارند که اگر پروژه به مرحله مشخصی رسید، صاحب زمین وکالت بلاعزلی برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد.
- گاهی ممکن است توافق شود که سه دانگ از ملک در آغاز به سازنده انتقال داده شود.
مراحل مشارکت در ساخت
پس از اینکه تصمیم گرفتید با یک یا چند سازنده وارد پروژه مشارکت در ساخت شوید و طی آن سرمایه‌گذاری مشترکی برای احداث ساختمان با کیفیتی مشخص انجام دهید، بایستی با در نظر داشتن موارد بالا مراحل زیر را در تنظیم قرارداد طی کنید:
۱. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی انجام شود تا در صورت بروز مشکلات، ضمانت اجرایی محکمی داشته باشد.
۲. تمام تعهدات طرفین باید حتما به صورت کامل در قرارداد ذکر شوند.
۳. میزان سهم هر یک از طرفین باید حتما به وضوح قید شود.
۴. در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد، نوشته شود.
مزایا و معایب مشارکت در ساخت – قوانین مشارکت در ساخت ساختمان
مشارکت در ساخت یک ایده تقریباً مقرون به صرفه برای پروژه‌های ساخت و ساز به حساب می آید. با این حال، این کار نیز همچون تمام کارهای مشارکتی، مزایا و معایبی خاص خود را دارد.
مزایای قوانین مشارکت در ساخت و ساز
- بهترین، ساده‌ترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی مشارکت در ساخت است.
- با تبدیل ساختمان‌های قدیمی به نوساز با روش مشارکتی می توان استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه و استحکام سازه را برای آنها رعایت کرد.
- با گسترش پروژه‌های نوسازی ساختمان‌ها از طریق پروژه‌های مشارکتی، زیبایی ساختمان‌ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده‌ها نیز در بهترین وضعیت قرار می‌گیرد بسیاری از مشکلات شهری نیز از میان برداشته می شود.
- با اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.
- صرفه‌جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک یکی دیگر از مزایای پر.ژه های مشارکتی است.
معایب قوانین مشارکت در ساخت و ساز
- گاهی مشاورین املاک و افراد ناآگاه نسبت به انعقاد قرارداد اقداماتی انجام می‌دهند و بر همین اساس کلاهبرداری‌ها و زیان‌هایی برای هر یک طرفین پیش می‌آید. همواره پرونده‌هایی در خصوص کلاهبرداری‌هایی که در اثر این قرارداد برای افراد ایجاد شده است وجود دارند که بهترین راه برای پیشگیری از این اتفاقات این است که برای انعقاد قرارداد مشارکت از افراد حاذق در این زمینه کمک بگیرید.
خطرات مشارکت در ساخت
فرض کنید سند ملک مشکلی داشته باشد یا سازنده در موعد مقرر پروژه را تحویل ندهد و یا اینکه سود و زیان مشارکت بطور عادلانه بین طرفین قرارداد مشارکت تقسیم نشود؛ این موارد چند نمونه از خطراتی است که ممکن است در صورت عدم تنظیم صحیح قرارداد، شما را تهدید کند و مشکلات و خسارات زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند.
یکی دیگر از خطرات ناشی از پیروی نکردن از قوانین مشارکت در ساخت مسکن این است که گاهی برای تسهیل روند نقل و انتقال و کاهش مالیت، سازنده در آغاز کار سهم مالک را یکجا به نامش می کند و تا یک زمان مشخص وکالت بلاعزل فروش می گیرد.
این کار به لحاظ حقوقی می‌تواند خطراتی برای مالک به همراه داشته باشد. درنتیجه پیشنهاد ما این است که از این کار اجتناب کنید و برای مشارکت در ساخت هوشیار باشید و آگاهانه عمل کنید.
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
علاوه بر نکاتی که قبلا ذکر شد، در تنظیم این نوع از عقدباید موارد زیر را نیز در نظر داشته باشید:
- تنظیم قرارداد مشارکت در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی ضامن اجرایی محکمی است تا در صورت بروز مشکل بتوان با صرف کمترین زمان و هزینه آن را برطرف کرد.
- تمام تعهدات طرفین باید با جزییات در قرارداد ذکر شوند.
- میزان سهم هر یک از طرفین باید حتما به وضوح قید شود.
- در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد، نوشته شود.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
همانطور که گفتیم؛ در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت به طور صحیح تنظیم نشود می‌تواند خطرات و خسارت زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند. در اینجا یک نمونه از قرارداد مشارکت در ساخت آورده شده تا با تنظیم دقیق و هوشمندانه آن، سود وزیان به شکل عادلانه بین طرفین تقسیم شود.
لیست مصالح ساختمانی
مصالح و متریال مورد استفاده در یک پروژه اشتراکی می تواند منشا بسیاری از اختلافات این نوع قراردادها باشد. تهیه لیستی جامع از مصالح مورد توافق در یک قرارداد، از بروز دعواها و اختلاف نظرهای احتمالی تا حدود زیادی می کاهد. در مقاله لیست متریال مشارکت در ساخت می توانید مصالح لازم برای اجزای مختلف ساختمان را ببینید.
ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از مهمترین و پرچالش ترین قراردادهای ملکی، قرارداد مشارکت در ساخت است. به همین دلیل در اغلب این قراردادها از تضمین استفاده می شود. چند نوع از این ضمانت ها به شرح زیر است:
- قوانین مشارکت در ساخت؛ تضمین حسن انجام کار
در قوانین مشارکت در ساخت، برای تضمین حسن انجام کار پیشنهاد میشود که سهم شریک تا اتمام پروژه در رهن مالک زمین یا بانک باقی بماند. اگر در روند کار تخلفی صورت گرفت مالک زمین می‌تواند از محل آن تضمین و خسارتهایی را که به وی وارد شده است جبران نماید و تضمینها را به نفع خود وصول کند.
- قوانین مشارکت در ساخت؛ تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد
در ضمانت مشارکت در ساخت در تضمینی که بابت خسارت تاخیر انجام تعهد داده میشود، شریک بابت هر روز و هر ماه تأخیر در انجام تعهد خود موظف است مبلغی را به عنوان وجه التزام یا خسارت به مالک زمین بپردازد. مالک زمین از محل این تضامین می‌تواند خسارت های وارده به خود را بابت تاخیر در انجام تعهد تامین نماید.
جهت کاهش مشکلات پیش آمده قبل از قراردادهای مشارکت در ساخت باید از اشخاص متخصص و کسانی که از نظر حقوقی در این زمینه تخصص دارند کمک گرفت. می توانید قرارداد را توسط وکیل تنظیم قرارداد آماده کنید تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
- تضمین سرمایه
تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته میشود. طبق این تضمین، میتوان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
- ضمانت نامه بانکی
- چک تضمین مشارکت در ساخت
- سفته
- وثیقه ملکی
سخن آخر؛ قوانین مشارکت در ساخت
شما با انتخاب یک شرکت ساختمانی باتجربه، در واقع آن را به عنوان طرف معامله خود برای قوانین مشارکت در ساخت و یا به منظور مشاوره مشارکت در ساخت انتخاب می‌کنید و تمام پروژه را به او واگذار می‌کنید. و در نهایت در برخی از قسمت‌ها یا به صورت درصدی از سود نهایی پروژه با او شریک می‌شوید. این دقیقاً همان قراردادی است که به نفع شما خواهد بود.
از همین رو، دانستن قوانین مشارکت در ساخت از نظر حقوقی و اجرایی اهمیت زیادی دارد. لذا کارشناسان ما در هلدینگ سپنتا، مشاوره رایگان برای مراحل انجام کار در اختیار شما خواهند گذاشت.
